Из-за разразившейся пандемии короновируса пошатнулось здоровье не только у отдельно взятых граждан, но и у целых отраслей экономики. У многих сотрудников предприятий самого разного профиля падают доходы. Иногда они снижаются и до нуля – кто-то уходит в неоплачиваемый отпуск, кого-то увольняют.
При этом многие из этих людей выплачивают ипотечные кредиты – известно, что на первичном рынке недвижимости в последние годы сделки с использованием банковского кредитования составляли более 60%.
Как поступить заемщикам, потерявшим возможность вносить платежи в оговоренные сроки?
Самым актуальным регулятором отношений сторон договора займа является Федеральный закон от 03.04.2020 № 106-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)" и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части особенностей изменения условий кредитного договора, договора займа». Он оперативно принят Госдумой после обращения президента 25 марта 2020 года.
Новый закон дает право на кредитные каникулы длительностью до 6 месяцев индивидуальным заемщикам и предпринимателям, работающим в отраслях, которые правительство внесло в список наиболее пострадавших в сложившейся ситуации. В этот период кредитор не должен применять штрафные санкции, требовать досрочного погашения долга, выставлять на продажу заложенное имущество. При этом надо иметь в виду, что речь в законе идет только о тех кредитах, которые были выданы до вступления в силу данного закона.
Как можно получить ипотечные каникулы в 2020 году?
Заявить о своем желании получить кредитные каникулы можно до конца сентября текущего года. Это обращение будет рассматривать тот банк, который выдал заем. Однако воспользоваться новым законом смогут лишь те, чьи финансовые неприятности напрямую связаны с covid-19. Соискателю этих льгот придется документально подтвердить снижение месячного дохода на 30% и более по сравнению с тем же периодом прошлого года – представить справку 2НДФЛ или документ о регистрации в службе занятости. В период самоизоляции это можно сделать посредством средств связи, включая мобильную. Срок представления оригиналов документов кредитору – 90 дней. Если этого не сделать, каникулы аннулируются и вступают в силу все предусмотренные кредитным договором санкции.
Однако понятие «кредитные каникулы» появилось не вчера.
Какие возможности, помимо описанных в законе 106-ФЗ, имеют заемщики, попавшие в затруднительное положение?
Своим мнением на эту тему поделился один из ипотечных брокеров:
«Люди теряют работу не только в период эпидемий и кризисов. К сожалению, такие вещи происходит постоянно, и в кредитных организациях есть алгоритмы действий на этот случай. Программы реструктуризации кредитов, в первую очередь – ипотечных, разрабатывает для себя каждый банк. Мощным импульсом для их создания стал кризис 2008 года.
Клиент, у которого начались трудности, должен обратиться в свой банк, описать и документально подтвердить их. Банк предложит ему варианты реструктуризации кредита. ЦБ недавно выпустил разъяснения, рекомендующие тот перечень документов, которые следует запросить у клиента при принятии заявки о реструктуризации долга. Поэтому не стоит подавать такие заявки тем, чьи доходы остались на прежнем уровне. Как ни странно, такое тоже происходит.
Рассчитывая на помощь банка, надо помнить главное: он может пересмотреть график платежей, уменьшить ежемесячную выплату или предоставить те самые «кредитные каникулы», но в результате срок погашения остатка долга увеличится. Списания кредита или какой-то его части ни один банк не предложит. Это может произойти только при объявлении чрезвычайной ситуации (ЧС)». Она вводится на основании Федерального закона № 68-ФЗ от 21.12.1994 «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера». Тогда государство должно будет взять на себя какую-то часть экономических обязательств граждан».
Однако ЧС федерального характера в нашей стране ни разу не объявлялась. Поэтому в ситуации «повышенной готовности», в которой мы живем с 5 марта, заемщикам, попавшим в затруднительное положение, придется пользоваться новым законом № 106-ФЗ от 3 апреля 2020 года, законом № 76-ФЗ от 1 мая 2019 года, вступившим в действие 1 августа, или законом № 353-ФЗ от 21 декабря 2013 года.
Все эти законы имеют как несколько общих положений, так и ряд существенных отличий.
Сходства:
- право на реструктуризацию долга имеют те заемщики, которые могут документально подтвердить, что попали в трудную жизненную ситуацию, в частности, их доход снизился на 30% и более;
- продолжительность льготного периода не превышает 6 месяцев;
- сумма кредита меньше, чем установленный законом максимум.
Отличия:
- ФЗ № 353 и 76 устанавливают существенное ограничение для заемщика – квартира или право требования по ДДУ, приобретаемые с помощью реструктурируемого кредита, должны быть единственной его жилплощадью. Допускается владение долей в другой квартире, но она не должна превышать норму предоставления жилья, установленную 2 частью ст. 50 Жилищного кодекса РФ. Как правило, это 18 кв. метров. В ФЗ №106 такое требование в явном виде найти не удалось.
- Максимальный размер кредита, устанавливаемый ФЗ № 353 и 76 – 15 млн. руб. ФЗ № 106 ограничивает ипотечный кредит полутора миллионами рублей. Именно это вызвало шквал критики в адрес нового закона – эксперты примерно оценивают средний размер ипотечного кредита в стране в 2,6, а в Москве – 4,7 млн. рублей. Сразу после публикации закона правительство заявляло о возможности пересмотреть эту сумму, и вот 10 апреля 2020 года премьер-министр страны Михаил Мишустин сообщил новые цифры – в Москве лимит составит 4,5 млн. рублей, в Московской области, С-Петербурге и Дальневосточном федеральном округе – 3 млн. рублей. В прочих регионах сумма не превысит 2 млн. рублей.
Конечно же, это резко увеличивает число заемщиков, могущих воспользоваться новым законом. Однако если кто-то из них уже получил ранее льготные условия на основании ФЗ № 353 и 76, то подавать новую заявку в рамках ФЗ 106 им не имеет смысла – воспользоваться возможностями любого из законов для одного кредитного договора можно только один раз.
За последние недели количество обращений по вопросу как получить кредитные каникулы в банке выросло в разы, а эффективность их обработки несколько снизилась, поскольку сотрудники банков, как и многие другие, перешли на «удаленку».
Так реально ли в этих условиях подать заявку, оформить кредитные каникулы и дождаться решения своего вопроса?
Какие документы нужно предоставить для получения ипотечных каникул?
Разберем на конкретном примере.
В одной из московских новостроек, в просторной двушке, проживает Ирина, сотрудник юридической фирмы. Летом 2019 года она справила новоселье в квартире, купленной на этапе строительства в 2017 году. При покупке был использован ипотечный кредит, выданный крупным российским банком, входящим в TOP-30 банков страны. Доходы Ирины позволяли гасить его досрочно, что она и делала. К марту 2020 года отсталость выплатить всего 15% от стоимости квартиры. Однако внезапно все изменилось.
«Мой доход резко снизился» – рассказывает Ирина – «все суды официально закрылись дней за десять до введения всеобщей самоизоляции, МФЦ перестали вести прием граждан. Мы продолжали работать дистанционно, подавая заявления, какие-то претензии, но непосредственное взаимодействие с государственными органами стало невозможным. Тех денег, что я получала, перестало хватать даже на ежемесячный платеж, не говоря уже о досрочном погашении».
Сразу после обращения Владимира Путина к россиянам 25 марта она отправила в свой банк, на электронный адрес отдела реструктуризации долгов, заявление. В нем говорилось, что ее работа и доход напрямую зависит от возможности представлять интересы доверителей в госучреждениях, а они закрылись. К заявлению прилагалась выписка из бухгалтерии, в которой указывалось, что в последний отчетный месяц зарплата заявителя снизилась на 50%.
Вскоре Ирине позвонил сотрудник отдела. Он сообщил, что, в связи с работой в удаленном режиме, подготовить документы о том, что каникулы подтверждены, он не может, однако принятое решение сообщит посредством SMS. В пятницу, 3 апреля, банк прислал два сообщения, в которых говорилось, что заявление одобрено. При этом предоставить справку по форме 2НДФЛ ей предлагалось позже, в течение тех самых 90 дней, которые даются заемщику на подготовку документов согласно новому закону № 106-ФЗ – именно в этот день он вступил в действие. Тем не менее, как было указано в сообщении, льготный период был предоставлен на основании Федерального закона от 21 декабря 2013 года № 353-ФЗ.
Казалось бы, все обернулось как нельзя лучше. Однако недолго Ирина радовалась успеху – 6 апреля на электронную почту пришло письмо-напоминание о том, что очередной платеж следует внести до конца месяца, в соответствии с изначальным графиком платежей. Колл-центр банка внести ясность в ситуацию не сумел, связаться с отделом по реструктуризации не помог. Ирина ответила на это письмо, сообщив, что, видимо, произошла ошибка, что ипотечные каникулы одобрены. Она приложила к нему скриншоты SMS-сообщений и предложила созвониться для обсуждения ситуации, поскольку самостоятельно связаться с банком ей так и не удалось. Успокаивало в этой ситуации только наличие письменного, пусть и не на бумаге, подтверждения каникул.
Банк перезвонил – это случилось в четверг, 8 апреля. Однако услышала Ирина совсем не то, что ожидала. «В кредитных каникулах могут участвовать только те, у кого сумма кредита не превышает 1,5 млн. рублей» – сказал по телефону сотрудник банка, ссылаясь на разъяснения ЦБ и банковского юриста. – «Да, остаток по кредиту у Вас меньше, но имеется в виду изначальная сумма. К сожалению, Вам в кредитных каникулах отказано».
При этом сотрудник банка предлагал воспользоваться или возможностями все того же 353-ФЗ, на основании которого, согласно SMS-сообщению, и были предоставлены каникулы, или стандартным алгоритмом реструктуризации данного кредитного учреждения. Во втором случае довести ежемесячный платеж до нуля было бы невозможно, его предлагалось уменьшить в три раза. В ответ на просьбу прислать разъяснения ситуации и предложения банка в письменном виде для изучения, последовал отказ, мотивированный тем, что информацию они передали, и вполне имели право сделать это без каких-либо объяснений.
Тут снова раздался телефонный звонок и тот же голос сообщил об ошибке – кредитные каникулы остаются в силе, поскольку предоставлены не на основании нового закона 106-ФЗ, а на основании внутреннего распоряжения банка. «А куда же делся закон 353-ФЗ из SMS-сообщения?» – подумала Ирина, но задавать этот вопрос не стала. Не стала она и выяснять, почему так стремительно изменились внутренние инструкции, не позволяющие обнулить при реструктуризации кредита ежемесячные платежи.
Какие есть еще причины для получения отказа в ипотечных каникулах?
Квартира не является единственным жильем.
Сумма кредита превышает установленный или уже новый, повышенный лимит. В таком случае банк может предложить прислать другое обращение, с запросом на реструктуризацию долга по внутренним банковским правилам.
